Меню

«Вранці 8 липня 2020 року близько 70 осіб заблокували рух мостом Метро», – повідомлення подібного змісту регулярно з’являються на шпальтах ЗМІ останні два роки. Стосуються вони ошуканих інвесторів ЖК «Деміївський квартал», які вимагають від влади добудувати їхні будинки, а саме – владнати проблеми з електропостачанням та іншими комунікаціями. Зараз будинки непридатні для проживання.

Пропонуємо з’ясувати, як покупці квартир потрапили в таку ситуацію. Чи є вихід? А головне – які висновки слід зробити майбутнім інвесторам в українську нерухомість, щоб не потрапляти в пастки аферистів?

 

Суть проблеми

 

Проект ЖК «Деміївський квартал» пов’язують з Анатолієм Войцеховським, якого 2017 року заарештували, та порушили проти нього 46 кримінальних справ. Офіційно замовниками будівництва вказані ТОВ «СБ ЛТД» і ТОВ «Техенерго».

 

Будівництво ЖК «Деміївський квартал» не задалося від самого початку. Два будинки ЖК по вулиці Ракетній у Голосіївському районі розташовані поблизу дослідницького ядерного реактора. В ЗМІ та на форумах точилося багато дискусій щодо цієї обставини.

 

ЖК кілька разів змінював назву: «Олімпійське містечко», «Панорамне містечко», «Champion City», та нарешті – «Деміївський квартал». Подібними кроками забудовник прагнув відвернути увагу від незаконних дій. Проект будівництва неодноразово змінювався. Початковий генплан суттєво відрізняється від того, що побудовано.

 

Зараз «Деміївський квартал» включає вже не один, а цілих два житлових комплекси. Заселені чотири будинки. Проте відсутні або оформлені з порушеннями майже всі документи, які потрібні для введення будинків у експлуатацію. Є лише рішення Київради про передачу земельних ділянок для будівництва та обслуговування ЖК. Проблема з цільовим призначенням земельної ділянки відсутня.

 

Які документи ще потрібні?

  • ліцензія забудовника;
  • генеральний план;
  • декларація про початок будівельних робіт;
  • містобудівні умови та обмеження;
  • сертифікат про готовність будівництва.

 

Ліцензія на право проведення господарської діяльності, пов’язаної зі створенням об’єктів архітектури ТОВ «Техенерго» анульована.

 

Декларація про початок будівельних робіт скасована ДАБІ, оскільки була занижена категорія складності робіт (III замість IV, V).

 

Наслідок скасування декларації – відсутність можливості законного підключення комунікацій. Приміром, зараз електропостачання заселених будинків здійснюється за тимчасовою схемою. Для підключення комунікацій забудовник повинен виконати ряд технічних умов. Але він цього не робить.

 

2019 року Печерський райсуд наклав арешт на ЖК. Будинки були визнані речовими доказами в кримінальному провадженні стосовно Войцеховського (про 46 справ проти нього згадувалося вище).

 

Мешканці очікують на владнання проблеми коштом місцевої влади. Вже винесене відповідне рішення суду. Але чи зацікавлена місцева влада допомагати ошуканим інвесторам ЖК?…

 

Чи могли інвестори ЖК убезпечити себе заздалегідь?

 

Для фахівця-юриста проблеми з ЖК лежали на поверхні. Виявити їх можна було шляхом загальноприйнятих кроків перед купівлею нерухомості. Забудовника необхідно було перевірити по відкритих реєстрах (реєстр судових рішень, реєстр виконавчих проваджень й таке інше). Також варто було дослідити його дозвільні документи та репутацію на ринку.

 

Тривожним сигналом була занижена ціна квартир з розрахунку за квадратний метр. Чому забудовник готовий був продавати нерухомість дешевше, ніж інші продавці на ринку?

 

Отже, звернення до юристів, які спеціалізуються на аналізі забудов, могло б уберегти ошуканих інвесторів від пастки аферистів. Але люди вирішили заощадити кошти на юридичну допомогу. Виявилося: заощадили копійки, а втратили тисячі…

 

Як зараз можуть вийти з ситуації мешканці ЖК?

 

Єдиний раціональний та законний спосіб виходу з ситуації – створення об’єднання/ кооперативу співмешканців. Житло потрібно добудовувати власним коштом. Тобто створити спільну касу, а після цього отримати необхідні дозволи.

 

Не варто виключати ймовірності, що дозволи отримати неможливо взагалі. Але здебільшого можливості довести будинок до ладу є, про що свідчать історії з іншими «недобудовами Войцеховського».

 

Наступний крок – отримання сертифікату про готовність будівництва (введення в експлуатацію). Для цього потрібні рішення на рівні КМДА. Водночас без сертифіката жодна обслуговуюча компанія не погодиться забезпечувати надання комунальних послуг.

 

Чи вчинить КМДА необхідні дії?

 

Вже винесене та набрало законної сили судове рішення, яке зобов’язує КМДА добудувати будинок.

 

Але з юридичної точки зору з цим рішенням не все гаразд:

1) не вказано конкретних дій, які КМДА повинна здійснити на виконання цього рішення (потрібно було в позові конкретніше формулювати вимоги);

2) КМДА в межах наданих повноважень і затверджених законом процедур, не може здійснювати дії, стосовно яких закон не містить прямого посилання на можливість/ необхідність їх здійснення;

3) в Україні взагалі немає дієвої процедури виконання рішення суду, яка зобов’язує вчиняти якісь дії.

 

Отже, за відсутності політичної волі КМДА, це рішення не буде виконане. Можна з упевненістю говорити про нові судові розгляди та нові судові рішення щодо ЖК «Деміївський квартал».

 

Хто винен?

 

Забудовник продовжував продавати квартири навіть тоді, коли дозвіл на будівництво скасували. Хто повинен понести відповідальність за це?

 

Вочевидь, відповідальність несе забудовник. Але прокуратура певний час зволікала з припиненням будівництва. Можна піднімати питання щодо відшкодування шкоди, заподіяної бездіяльністю органів досудового слідства юридичним та фізичним особам. Прецеденти винесення судами рішень з цього приводу є – ось приклад.

 

Притягнути до відповідальності прокурорів можливо тільки теоретично. А от стягнути завдані збитки з держави – більш реально.

 

Чи захищають інвестора в нерухомість закони?

 

Якщо йдеться про квартиру у недобудованому будинку, то купується не майно (квартира), а майнові права, або покупець долучається до участі в Фонді фінансування будівництва (ФФБ).

 

Покупці квартир, які введені в експлуатацію, захищені через внесення цього майна до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. А от права інвесторів у недобудову подібним чином не захищені. Прийняття окремого закону, та створення відповідного реєстру лише в перспективі.

 

Наразі договори купівлі-продажу майнових прав укладаються у простій письмовій формі без нотаріального посвідчення. За таких обставин відсутні гарантії того, що не повториться афера з «Эліта-Центр» чи з «недобудовами Войцеховського».

 

Єдина можливість обійти подібні пастки – це звернення до юристів щодо перевірки нерухомості! Щоб не було «собі дорожче», краще не ігнорувати цей обов’язковий крок при купівлі нерухомості.

Коментарі:

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *

Підпишись і стеж за свіжими публікаціями