Меню

Купівля квартири в новобудові – це вигідно. Адже на етапі котловану забудовники пропонують кращі умови: великий вибір планувань, знижена на 30-40% ціна, розстрочка на кілька років.

 Але така інвестиція – ризик. Ви купуєте не квартиру, а обіцянку її побудувати. Чим це загрожує:

  • втратою грошей. Якщо у забудовника виникнуть фінансові проблеми – будівництво «заморозять». Ні квартири, ні грошей покупці не побачать;
  • втратою часу. Якщо терміни затянуться – новосілля доведеться відкласти;
  • розчаруванням. Ніхто не гарантує, що житло буде відповідати очікуванням. Наприклад, забудовник обіцяв вільне планування, а за фактом зробив класичне.

Тому перевірка забудовника в Києві – обов’язкова процедура перед угодою. Тільки так можна зменшити ризики і не втратити час, гроші та нерви. Про те, як заощадити настільки цінні ресурси, розповідаємо в статті.

Перевіряємо учасників будівництва

Крім самого забудовника, в будівництві ЖК беруть участь й інші компанії. Важливо визначити, яку роль вони відіграють і чи можуть вплинути на хід і результат будівництва.

Кого варто перевірити?

  • Забудовника або замовника будівництва.

Як дізнатися забудовника об’єкту? Це компанія, з якою ви будете укладати договір. Тільки вона має право легально забудовувати земельну ділянку, відведену під ЖК. Щоб перевірити забудовника, потрібно знати його назву і код ЄДРПОУ. Цю інформацію можна дізнатися у відділі продажів або типовому договорі.

  • Генерального підрядника.

Забудовник може делегувати будівництво іншій компанії – генпідряднику. Перевірте його ліцензію і дозвіл на будівництво. Якщо їх немає, компанія не має права будувати ЖК. А значить, в майбутньому виникнуть проблеми зі здачею будинку в експлуатацію.

  • Підрядника і субпідрядника.

Ці компанії підключаються до робіт на об’єкті за дорученням генерального підрядника. Вони теж повинні мати ліцензію або дозвіл на ті види діяльності, які виконують.

  • Девелопера.

Девелопером може бути сам забудовник або окрема компанія. Її завдання – просувати ЖК серед інвесторів. По суті, це маркетолог забудовника. Хоча девелопер не підписує договори з покупцями, його репутація говорить багато про що.

Бажано перевірити всіх учасників будівництва. Якщо такої можливості немає – зосередьтеся на забудовнику і генпідряднику. Що саме потрібно перевірити – розповідаємо нижче.

Збираємо загальну інформацію

На щастя, для збору інформації не потрібно звертатися в державні органи. Досить завантажити на смартфон додаток «Опендатабот». Сервіс видає інформацію про компанію за її назвою або кодом ЄДРПОУ.

Ось на що варто звернути увагу:

  • дата заснування – чим довше компанія існує, тим краще;
  • статутний капітал – чим він більший, тим надійніше. Адже компанії є чим ризикувати;
  • засновники, директори, бенефіціари – варто перевірити інформацію про цих людей в інтернеті;
  • борги з оплати праці та податків – дасть зрозуміти, наскільки компанія проблемна в принципі;
  • інформація про судові рішення, виконавчі провадження, банкрутство.

Додатково перевірте інформацію про компанію в Єдиному держреєстрі підприємств і організацій. Там публікуються всі актуальні зміни.

Шукаємо податкові борги

Про заборгованість забудовника перед державою можна дізнатися на сайті податкової служби. Реквізити все ті ж – код ЄДРПОУ та назва. Несплата податків – тривожний знак. Можливо, у забудовника фінансові проблеми і в найближчому майбутньому його проекти зупиняться.

Аналізуємо судові справи

Єдиний реєстр судових рішень розповість про темне юридичне минуле забудовника. За назвою компанії можна знайти всі судові справи, в яких вона фігурує. Але переглянути рішення мало, їх треба аналізувати. Сама по собі наявність судових справ не говорить про недобросовісність компанії. Але якщо таких справ дуже багато або забудовник судиться з інвесторами – варто насторожитися.

Оцінюємо репутацію

Тут вам допоможе старий добрий Google. Введіть назву фірми в пошуковий рядок і подивіться, що про неї пишуть. Читайте огляди та обговорення на форумах. Спробуйте знайти вже реалізовані проєкти та відгуки інвесторів.

Корисні ресурси:

Але не варто беззастережно вірити всьому, що пишуть в мережі. Іноді на таких форумах з’являються брехливі повідомлення конкурентів, а іноді – відвертий піар від представників ЖК. Як завжди, істина десь посередині.

Ще один спосіб перевірити новобудову – приїхати на об’єкт. Так ви побачите, чи йдуть роботи взагалі. Кількість будівельників і техніки вкаже на темпи будівництва. Для повної картини краще відвідати об’єкт кілька разів протягом 1-2 тижнів.

Перевіряємо законність будівництва

Потрібно переконатися, що компанія зводить будинок легально. Для цього аналізуємо дозвільні документи забудовника і його права на земельну ділянку під ЖК.

Дозвільні та інші документи

Більшість документів можна знайти на сайті ЛУН, а потім перевірити їх актуальність в держреєстрах. У забудовника або генпідрядника повинні бути:

  • ліцензія;

Їх видача припинена з березня 2020 року. Але якщо компанія була присутня на ринку раніше, у неї повинен бути цей документ. Перевіряйте інформацію про ліцензії на сайті Держінспекції містобудування. Зверніть увагу на строк дії документа. Він може закінчитися раніше моменту здачі будинку в експлуатацію. Якщо ліцензію не продовжать, у інвесторів виникнуть проблеми.

  • дозвіл на будівництво;

Кожному новому будинку присвоюється клас наслідків: СС1, СС2 або СС3. Більшість сучасних ЖК підпадають під клас СС3 – будівлі висотою понад 100 м,  де постійно перебувають 400 людей. Часто буває так, що забудовник отримує дозвіл на будівництво об’єктів класу СС1 або СС2, а за фактом будує більш складний і небезпечний об’єкт – СС3. І тоді виникають проблеми з легалізацією будинку. Дозвіл і клас наслідків перевіряйте на Порталі електронної системи в сфері будівництва.

  • містобудівні умови і обмеження;

Це перелік вимог, які компанія повинна виконувати в процесі будівництва. Його можна знайти на сайті Київського департаменту містобудування та архітектури.

  • технічні умови.

Перевіряйте, які комунікації забудовник повинен підключити до вашого ЖК: газ, світло, воду, каналізацію. Якщо техумов немає, будинок можуть не ввести в експлуатацію. А якщо і введуть, то підключення комунікацій ляже на плечі інвесторів.

Документи на земельну ділянку

Перевірка документів на землю під новобуд – обов’язковий етап. Якщо з ділянкою є проблеми, будинок можуть не легалізувати. Тоді ваш переїзд в нову квартиру затягнеться на невизначений термін.

Важливо перевірити:

  • підставу використання землі забудовником;
  • цільове призначення земельної ділянки;
  • наявність арештів та інших підводних каменів.

Забудовник може бути власником або орендарем ділянки, що має підтверджуватись актом на землю або договором оренди. У випадку з орендою потрібно звернути увагу на термін і мету договору. Варто насторожитися, якщо строк оренди завершується до закінчення будівництва.

В якості мети використання землі повинна бути вказана житлова забудова. Зазвичай в документах фігурує таке формулювання: «для будівництва та обслуговування житлових багатоквартирних будинків або житлово-офісного комплексу». Можливі й інші варіанти, але за змістом має бути ясно, що ділянка призначена під житлову забудову.

Як це перевірити? Є кілька варіантів. Перш за все, необхідну інформацію повинен надати забудовник. В іншому разі шукайте ЖК на сайті ЛУН. У розділі «Документи на землю» буде зазначена необхідна інформація. Перевірити цільове призначення можна і по кадастровому номеру ділянки на Публічній кадастровій карті.

Не полінуйтеся перевірити ділянку і в Єдиному реєстрі судових рішень. Тут все просто: введіть у рядок пошуку кадастровий номер або адресу та аналізуйте знайдені рішення. Ще одне надійне джерело інформації – Реєстр прав на нерухомість. Тут можна замовити довідку щодо земельної ділянки. Вона коштує лише 30-40 грн. За цю скромну суму ви дізнаєтеся, чи перебуває ділянка в іпотеці, під арештом або забороною на відчуження. Іншими словами – чи маєте ви справу з проблемним забудовником.

Перевіряємо умови угоди

Під час перевірки квартири в новобудові потрібно ретельно аналізувати договори, які пропонує підписати забудовник. Адже покупка житла на етапі котловану – не звичайна купівля-продаж. Це інвестиція в будівництво. Ви вкладаєте гроші в те, чого поки що не існує, пам’ятаєте?

Складність в тому, що схему інвестування пропонує забудовник. Покупець часто не може на неї вплинути. Залишається тільки підібрати компанію, чиї умови вам підійдуть. Нижче розберемо основні варіанти угод.

Попередній договір

Це домовленість про подальшу угоду між вами та забудовником. У документі ви фіксуєте умови і строки укладення основного договору купівлі-продажу квартири. Юридично це не інвестиція в будівництво, а забезпечувальний платіж.

Плюси попередньої угоди очевидні:

  • це найбільш проста і зрозуміла схема покупки квартири;
  • більшість забудовників працюють саме за попереднім договором;
  • в угоді бере участь нотаріус – він завіряє договір і підтверджує його законність.

Але є і недоліки:

  • забудовник може підписати попередній договір на одну і ту ж квартиру з різними покупцями. І в результаті продати обіцяне житло не вам, а комусь іншому;
  • компанія може укласти з вами договір до того, як отримає дозвіл на будівництво. Якщо дозвіл не видадуть, ви втратите гроші;
  • забудовника ніхто не контролює – між вами немає третьої сторони, «арбітра», як в інших схемах.

Наявність істотних мінусів не означає, що результатом попереднього договору буде втрата грошей. Наприклад, в 2014-2015 роках квартири в київському ЖК «Петрівський Квартал» продавалися за попередніми договорами. Люди вчасно отримали своє житло, а сам ЖК перетворився на маленьке містечко.

Форвардний контракт і договір купівлі-продажу майнових прав

В цьому випадку ви укладаєте 2 договори з різними компаніями:

  • купуєте дериватив у компанії з управління активами, що закріплює за вами право звернутися до забудовника;
  • укладаєте договір про купівлю-продаж майнових прав на квартиру вже з самим забудовником.

За цією схемою платіж за квартиру розбивається на дві частини. Ви платите за дериватив 30-50% від вартості житла. Іншу частину вносите за договором купівлі майнових прав.

Цей варіант зручний для забудовників, адже допомагає законно оптимізувати податки. Але це вигідно і самому покупцеві. Завдяки економії на податках забудовник пропонує привабливу ціну.

Головний мінус –  ви не зможете повернути гроші за дериватив.

Наприклад, забудовник порушив договір. Ви хочете розірвати з ним стосунки і отримати назад свої гроші. У кращому випадку вам повернуть суму, яку ви заплатили за договором передачі майнових прав, тобто 30-50% від повної вартості квартири. Оскаржити покупку деривативу і повернути решту грошей не вийде.

Крім того, компанія з управління активами не контролює забудовника і не відстоює ваші інтереси.

Договір ФФБ

Це найнадійніша схема для покупця. Між вами і забудовником з’являється третя сторона – фонд фінансування будівництва (ФФБ). Саме з ним ви підписуєте договір.

ФФБ – це фінансова компанія або банк. Він акумулює кошти інвесторів і стежить за їх цільовим використанням. Вся схема заточена на те, щоб інвестори могли гарантовано отримати свої квартири.

Плюси очевидні:

  • забудовник під контролем. Його дозвільну документацію, хід і строки будівництва перевіряє фонд;
  • ФФБ має право поміняти забудовника, якщо щось піде не так;
  • компанія не отримає ваших грошей, якщо у неї немає дозволу на будівництво;
  • сам фонд контролюється державою, а схема ретельно врегульована законом.

Головний мінус – можливий ризик банкрутства самого ФФБ.

У 2020 році така історія трапилася з банком «Аркада». НБУ визнав його неплатоспроможним. Тепер інвестори трьох житлових комплексів можуть залишитися без куплених квартир. Як бачите, від неприємностей не застраховані навіть ті інвестори, які обрали надійну і безпечну схему покупки квартири.

Що перевіряти у всіх договорах

Більшість ризиків криється не в схемі інвестування, а в конкретному договорі. Тому читати його «по діагоналі» – погана ідея. Важливо ретельно проаналізувати кожен рядок.

Зверніть увагу на наступні пункти договору:

  • штрафи для покупця;

Не сумнівайтеся, юристи забудовника передбачили для вас штрафні санкції. Наприклад, на випадок якщо ви передумаєте купувати квартиру і захочете розірвати договір або затримаєте черговий платіж. Інформація про санкції може бути розкидана по декількох розділах договору і називатися по-різному. Тому їх легко прогавити.

  • штрафи для забудовника;

В ідеалі договір має передбачати санкції за порушення термінів здачі об’єкту в експлуатацію. Пеня за кожний день прострочення – це справедливо.

  • характеристики квартири;

Чим детальніше описана квартира в договорі та додатках до нього, тим менше у забудовника шансів «підсунути» вам інше житло. Опис квартири в рекламному проспекті має збігатися з її характеристиками в договорі. Важливо все – від планування до якості склопакетів.

  • строки введення будинку в експлуатацію та строки передачі прав;

Варто насторожитися, якщо терміни вказані розмито. Мають бути вказані конкретні дати або тимчасові проміжки. Наприклад, «граничний термін здачі в експлуатацію до березня 2022 року».

Зверніть увагу на формулювання. У договорі має бути зазначено не «закінчення будівництва», а саме «здача будинку». Не «орієнтовний термін», а «граничний».

  • зміна площі квартири;

Ніхто не знає фінальні розміри квартири, поки будівництво не закінчилося. Ваше житло може виявитися на 1-2 квадратних метри більше або менше заявленої площі. Як правило, за зайві метри доводиться доплатити. Це нормально.

А як бути, якщо квартира виявилася меншою? Забудовники обходять це питання стороною. Зазвичай ніхто не повертає покупцеві «зайві» гроші. Але поточнити цей момент варто.

  • термін повернення грошей.

Якщо ви передумали купувати квартиру, вам зобов’язані повернути гроші. Важливо уточнити, коли саме ви їх отримаєте. Можливо, доведеться чекати, поки вашу квартиру купить хтось інший. Якщо ЖК проблемний, очікувати нового покупця і свої гроші можна вічно.

Подписаться на новости
Получайте свежие новости на свой email
Поздравляем, вы успешно подписались на новости блога!

Перевірити забудовника самому або підключити юриста

Можна економити на юридичному супроводі і все робити самостійно:

  • збирати масив інформації;
  • «воювати» із забудовником, якщо він не дає документи;
  • аналізувати судові рішення і договори;
  • продумувати захист своїх інтересів: як повернути гроші, якщо все піде не так.

При цьому у забудовника юридична підтримка є, а ви «один в полі воїн». Зрівняти позиції допоможе досвідчений юрист. Він візьме на себе перевірку новобудови і всіх нюансів. З ним ви будете захищені від неприємних наслідків і впевнені в безпеці угоди.

Коментарі:

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *

Підпишись і стеж за свіжими публікаціями