Меню

Ви так довго шукали квартиру своєї мрії! І ось вона: новий ремонт, безпечний район, хороша ціна. В такий момент не хочеться думати про юридичні аспекти, нехай цим займаються ріелтор і нотаріус. Але ми не радимо покладатися тільки на них.

Так, ріелтор буде супроводжувати угоду. Але його відповідальність мінімальна. Він не може гарантувати «юридичну чистоту» квартири і відсутність ризиків. Нотаріус має переконатися, що в момент угоди все законно. Але він не буде глибоко копатися в юридичному минулому квартири. А саме там, як правило, заховані основні ризики.

Тому якісна перевірка нерухомості перед покупкою лягає на плечі покупця або його юриста. У цій статті ви дізнаєтеся, як перевірити квартиру перед угодою.

юридична перевірка нерухомості

Крок 1. Знайомимося з власником житла

Ви можете купити квартиру і навіть не зустрітися з власником житла, якщо договір укладає його представник за дорученням. Але рекомендуємо особисто поговорити з господарем квартири. Навіть якщо він живе за кордоном і не збирається приїжджати – організуйте відеодзвінок.

Як перевірити власника квартири? Важливо переконатися, що він:

  • реально існує і має намір продати квартиру;

Щоб не наразитися на фальшивого власника, попросіть оригінал його паспорта та документа на квартиру. Порівняйте дані в документах і уважно огляньте фотографію в паспорті. Чи справді він належить цій людині?

  • виглядає і поводиться адекватно – немає ознак алкогольної, наркотичної залежності або психічних порушень;

Звичайно, судити про це важко, якщо ви не нарколог або психіатр. Але подібні ознаки – це ризик, що родичі власника можуть визнати його недієздатним і оскаржити вашу угоду. Тоді вам доведеться повернути квартиру і сподіватися, що вам також повернуть гроші.

  • не старший 80 років.

Ні, закон не встановлює вікових обмежень на продаж майна! Але купувати квартиру у літньої людини ризиковано. В силу віку, хвороб, прийому ліків власник може не до кінця усвідомлювати суть вашої угоди. І це розв’язує руки близьким, які можуть оскаржити договір.

Що перевіряти у представника за довіреністю

Тільки нотаріальна довіреність дає право іншій людині підписувати договір замість власника. У довіреності перевірте:

  • строки – чи дійсний документ на момент вашої угоди;
  • повноваження – чи має людина право підпису договору на продаж квартири;
  • особисті дані – порівняйте, чи правильно в довіреності вказані ПІБ, серії та номери паспортів, ідентифікаційні коди власника і представника. Для цього обов’язково перегляньте оригінали паспорта та коду обох сторін.

На практиці аферисти нерідко використовують вкрадені паспорти, щоб оформити довіреність для фіктивного продажу чужого житла.

Ольга отримала однокімнатну квартиру в спадок від бабусі. Але коли дівчина почала оформляти спадщину, з’ясувалося, що квартира вже належить новому власнику. Житло якимось чином було продане! Ольга звернулася в поліцію.

Слідчі з’ясували, що ще за життя паспортбабусі вкрали. Зловмисники переклеїли в ньому фото, привели схожу жінку до нотаріуса і змогли оформити довіреність нібито від імені справжньої власниці. За цією довіреністю вони виписали жінку з квартири і фіктивно продали житло підставному покупцеві – своєму спільнику.

На щастя, злочинців знайшли. Але Ользі довелося доводити в суді, що продаж квартири був нелегальним. Їй це вдалося. І якби шахраї продали житло справжньому покупцеві, той залишився б ні з чим: без квартири і грошей.

Крок 2. Перевіряємо право власності

Так ви дізнаєтеся, чи реально квартира належить вашому продавцеві і чи немає інших власників. Як перевірити право власності на квартиру в Україні?

Попросіть оригінал документів на житло.

Це можуть бути:

  • договір купівлі-продажу;
  • дарча;
  • свідоцтво про право на спадщину;
  • рішення суду, в якому продавця визнали власником квартири.

Якщо квартира дісталася у спадок, запитайте, чи немає інших спадкоємців. Адже вони можуть претендувати на частину житла. З’ясуйте цей момент у продавця. Крім того, зверніть увагу на дату в свідоцтві. Якщо документ видали нещодавно, є ризик, що хтось із спадкоємців спробує відновити строки прийняття спадщини через суд.

З правом власності за рішенням суду теж можуть бути складнощі. Знову ж таки, зверніть увагу на дату. Якщо рішення прийняли нещодавно, є ймовірність, що його ще можуть оскаржити і позбавити продавця права власності на квартиру. Ці рішення варто перевіряти в Єдиному реєстрі судових рішень.

В українській практиці є незвичайний випадок – зловмисник підробив рішення суду, щоб з його допомогою оформити право власності на чужу квартиру.

У Мелітополі аферисти спробували продати квартиру, яка вважалася «відумерлою спадщиною». Таке майно з’являється, якщо у людини немає спадкоємців. Згідно із законом воно переходить місту.

Зловмисники підробили рішення суду, відповідно до якого вони нібито визнані власниками квартири. Підробка була настільки якісною, що нотаріус без сумніві зареєстрував право власності в Держреєстрі. Потім квартиру продали.

Махінація розкрилася, коли Мелітопольська міська рада зайнялася оформленням відумерлої спадщини. До справи підключили прокуратуру і суд. В результаті квартиру передали місту, покупці залишилися ні з чим.

Як бачите, документи про право власності іноді підробляють так майстерно, що навіть нотаріуси не розпізнають фальшивку. Як перевірити документи на квартиру? Замовте довідку з Держреєстру прав на нерухомість. Це можна зробити в онлайн-режимі за 30-40 грн.

До Реєстру вносять записи про право власності з 2013 року. Якщо продавець володіє квартирою раніше, то нотаріус повинен запросити довідку від БТІ. Проконтролюйте цей момент.

Крок 3. Перевіряємо арешти, іпотеки та інші обмеження

Іноді навіть законний власник не має права продавати квартиру. Наприклад, житло знаходиться під арештом або іншою забороною відчуження. Цю інформацію зобов’язаний  перевірити нотаріус, але краще переконатися особисто.

Як перевірити квартиру на арешт в Україні? У тому ж Держреєстрі прав на нерухомість. У довідці ви побачите, чи знаходиться житло в іпотеці або під забороною на відчуження.

Крок 4. Вивчаємо історію квартири

Замислювалися, чому деякі квартири продаються на 15-20% дешевше ринку? Зазвичай власники виправдовують низьку ціну гострою потребою в грошах.

Але часто справжня причина криється в юридичному минулому квартири. Наприклад, власник судиться за житло і знає, що його можуть відібрати. Тому поспішає з продажем. Йому дістануться гроші, а покупцеві – всі подальші труднощі з квартирою.

Як перевірити юридичну чистоту квартири? Зазирніть в Єдиний реєстр судових рішень. Для пошуку використовуйте адресу квартири, назву і дату документа про право власності. На сайті Судової влади можна знайти інформацію за ПІБ власника квартири.

Далі аналізуйте все, що видасть система. Так ви дізнаєтеся, чи фігурує житло в судових спорах зараз і чи судилися за нього раніше.

Крок 5. Перевіряємо борги за комунальні послуги

Начебто і так логічно – власник повинен передавати квартиру без боргів. Але у продавця може бути інша логіка. Чому б не залишити борги новому господарю як бонус до квартири?

Як перевірити борг за квартиру?

  • Попросіть у продавця свіжу довідку з ЖЕКу або ОСББ про відсутність заборгованості.
  • Перевірте власника квартири в Реєстрі боржників. Вам достатньо знати ПІБ та ідентифікаційний код людини.

Це важливо, адже після переоформлення житла борги колишніх власників перекочують до вас. І хоча Верховний Суд визнав, що гасити заборгованість по комуналці повинні попередні господарі, вирішувати питання все одно доведеться в суді.

Крок 6. Дізнаємося, чи прописані в квартирі інші люди

Іноді квартиру продають не тільки з боргами, а й з мешканцями. Найчастіше це родичі продавця. Реєстрація дає їм право користуватися нерухомістю. При цьому продавець може запевняти, що родич давно поїхав і ні на що не претендує. Не ведіться. Поки в квартирі хтось прописаний, цей «хтось» може з’явитися і зажадати свої законні квадратні метри. Зняти людину з реєстрації без його відома можна тільки через суд.

Які ще ризики несуть прописані мешканці?

  • Вам можуть відмовити в оформленні субсидії.
  • Доведеться переплачувати за комуналку, якщо її вартість залежить від кількості зареєстрованих людей.
  • Якщо захочете продати квартиру, морока з випискою мешканців точно ляже на вас.

Як перевірити, хто прописаний в квартирі? Вимагайте свіжу довідку з ОСББ про зареєстрованих мешканців.

Іноді продавці обіцяють, що випишуть мешканців після продажу квартири. І навіть готові закріпити це в договорі. Але на практиці така угода все одно нічого не гарантує.

Костянтин купив своїй старенькій мамі однокімнатну квартиру. Але радість від новосілля псував один факт – в помешканні прописаний брат продавця. Власник запевняв, що випише брата трохи пізніше, адже йому зараз ніколи цим займатися.

Костянтин повірив, але попросив закріпити цей факт в договорі. Так в угоді з’явився пункт 13, який зобов’язав продавця зняти свого брата з реєстрації не пізніше 1 місяця з дня продажу квартири.

Але через місяць з’ясувалося, що ніхто нікого з квартири не виписав. Більш того, продавець перестав виходити на зв’язок. В результаті Костянтину довелося звертатися до суду і займатися цим питанням самостійно.

Крок 7. Перевіряємо дозвіл чоловіка та органу опіки

Якщо продавець перебуває в шлюбі або нещодавно розлучився – швидше за все, квартира знаходиться у спільній сумісній власності. Значить, без відома другої половинки її не продати. Для продажу обов’язково знадобиться письмовий дозвіл другого з подружжя.

Схожа ситуація, якщо в квартирі прописані діти. Продати таке житло можна тільки з дозволу органів опіки. Його отримує продавець.

Це важливі моменти при покупці квартири. Без цих документів нотаріус взагалі не завірить договір.

Крок 8. Оцінюємо технічні характеристики житла

Попросіть технічний паспорт і порівняйте його з реальним плануванням житла. Потрібно впевнитися, що вони збігаються. Якщо продавець серйозно перебудував квартиру – переконайтеся у наявності дозволу на перепланування. Його відсутність має насторожувати.

По-перше, жити в такій квартирі небезпечно. Будівельні норми придумали не просто так. По-друге, якщо через перепланування з будинком щось трапиться і постраждають люди – питання будуть до вас як з нового власника. Адже тепер за квартиру відповідаєте ви.

Подписаться на новости
Получайте свежие новости на свой email
Поздравляем, вы успешно подписались на новости блога!

Чи можна самостійно зробити повну юридичну перевірку квартири перед покупкою

Як видно зі статті, квартиру можна перевірити самостійно. Але майте на увазі – вам доведеться аналізувати кожен варіант, що сподобався. Тому купити житло швидко не вийде. До того ж є ризик, що вже на 3-4 перевірці ви перестанете помічати важливі деталі.

Але рішення про купівлю потрібно приймати на холодну голову. Тому безпечніше перекласти перевірку на юристів. Вони буквально під мікроскопом перевірять всі нюанси перед покупкою квартири. Юристи дадуть вам готовий аргументований звіт, а ви зможете легко прийняти правильне рішення. Адвокат Юрій Бабенко розробив методику найбільш повного аналізу ризиків, які пов’язані з купівлею нерухомості на первинному ринку, якою скористались понад 100 клієнтів.

Комментарии:

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *

Підпишись і стеж за свіжими публікаціями