Меню

За останні 2 роки орендарі-підприємці вдруге стикаються з однаковою проблемою. Раніше карантин, а тепер війна підкошує український бізнес – багатьом сплачувати оренду стає дедалі важче. Як бути?

Звісно, договір можна змінити або розірвати. Але що робити, якщо власник майна проти, а борг за оренду накопичується? З цієї статті ви дізнаєтесь, як орендар може законно захистити свої інтереси під час війни. 

Якщо війна – це форс-мажор, то навіщо платити за оренду?

Дійсно, ще 28 лютого 2022 року Торгово-промислова палата України опублікувала Лист, в якому офіційно визнала війну з РФ форс-мажорною обставиною. За українським законодавством настання форс-мажору звільняє сторони від відповідальності за невиконання договору. ТПП навіть зазначила, що цей лист можна використовувати замість сертифікатів про засвідчення форс-мажору.

Так у багатьох виникло враження, що на підставі цього листа орендар має автоматично звільнятися від відповідальності за несплату орендних платежів на час війни. 

Проте таке уявлення є спірним. Чому форс-мажор не можна автоматично застосувати до будь-яких ситуацій? Відповідь на це питання ми детально розібрали та обґрунтували в цій статті. Але якщо коротко:

  • лист ТПП має здебільшого роз’яснювальний характер, тому посилання на нього буде недостатньо – більшості доведеться отримувати сертифікат про засвідчення форс-мажорних обставин;
  • війна не означатиме автоматичне звільнення від зобов’язань та відповідальності – кожен випадок оцінюватимуть окремо. Якщо справа дійде до суду, необхідно буде довести причинно-наслідкові зв’язки між війною та неможливістю виконати зобов’язання за договором.        

До таких висновків підштовхує судова практика, що сформувалась під час форс-мажорних обставин через пандемію. Подібний кейс описано в постанові Верховного Суду № 912/3323/20 від 21.07.2021 року:

У січні 2020 року фармакологічна компанія підписала договір оренди з ФОПом. За цією угодою компанія збиралася орендувати приміщення  впродовж 35 місяців. 

Проте навесні розпочався карантин, що згодом був визнаний форс-мажорною обставиною за законом.  

Вже у серпні (через 7 місяців після підписання договору) компанія звернулася до орендодавця з проханням розірвати угоду у зв’язку з форс-мажорними обставинами. Та ФОП на це не погодився, адже тоді він втратив би орендні платежі за наступні 28 місяців.

Компанія звернулася до суду з вимогою розірвати орендний договір через форс-мажор або істотну зміну обставин (хоча це різні правові механізми).

Перші дві інстанції, а згодом і Верховний Суд, відмовили позивачу у вимозі розірвати договір. Щодо форс-мажору судді зазначили наступне:

  • позивач не надав належні та допустимі докази наявності форс-мажору у спірних правовідносинах (відповідний сертифікат Торгово-промислової палати);
  • сам по собі карантин не свідчить про існування форс-мажору у конкретних правовідносинах сторін – така обставина може стати форс-мажорною лише, якщо особа доведе, що конкретний обмежувальний захід в рамках карантину унеможливлює виконання конкретного договору;
  • щоб засвідчити форс-мажор необхідно отримати сертифікат про форс-мажорні обставини, для цього потрібно довести причинно-наслідковий зв’язок між зобов’язаннями сторони та обставинами (їхнім результатом), на які вона посилається, як на підставу неможливості виконати зобов’язання.

Незважаючи на визнання карантину форс-мажором, позивач повинен був довести вплив форс-мажорних обставин на його конкретну ситуацію. 

Форс-мажор через війну – це абсолютно нова практика для України. Скоріш за все, в частині застосування форс-мажорних обставин судді будуть керуватися досвідом та напрацюваннями «карантинних» часів. 

Тому сліпо посилатися на Лист від ТПП не радимо. Щоб оцінити перспективи цього механізму у вашій ситуації, рекомендуємо звернутися до досвідченого юриста.          

Звільнення від орендної плати або зменшення платежів – як це працює

Для орендних відносин існують окремі норми, що дозволяють орендарю-підприємцю не платити за користуванням майном або хоча б зменшити розмір плати. 

Цивільний кодекс у ст. 762 має пункти 4 та 6, за якими наймач:

  • має право вимагати зменшення плати, якщо можливість користування майном значно зменшилась через обставини, які не залежать від орендаря (подібну норму містить і Господарський кодекс у ч. 2 ст. 286);
  • звільняється від сплати за весь час, протягом якого він об’єктивно не міг використовувати орендоване майно.

В обох випадках орендарю доведеться підтвердити, що він не міг користуватися приміщенням у зв’язку з війною. 

Наприклад, підприємець винаймає кав’ярню. Раптово в місті починаються бойові дії, і виходити на вулицю стає вкрай небезпечно. Кав’ярня стоїть зачинена впродовж місяця. Щоб не платити оренду за цей місяць, наймач може заявити про неможливість користування приміщенням у зв’язку з війною та довести ті обставини, на які він посилається.  

Важливо: не варто плутати «неможливість користування» приміщенням з «неотриманням або зниженням прибутку» від такого користування. 

Повне звільнення від орендної плати не застосовується, якщо наймач має хоча б найменшу можливість використовувати майно та отримувати від нього хоч якусь вигоду:

  • мати до нього фізичний доступ;
  • зберігати там речі – обладнання, товари тощо;
  • продовжувати господарську діяльність, навіть при скороченні персоналу або годин роботи;
  • не здійснювати активних дій для припинення оренди, звільнення приміщення, передачі його власнику, виключення запису про оренду з реєстру речових прав на нерухоме майно.

 Такою є позиція Верховного Суду у численних постановах: від 20.10.2021 року у справі № 911/3067/20, від 22.05.2019 року у справі № 914/1248/18, від 08.07.2021 року. Такої ж думки дотримується Велика Палата Верховного Суду у постанові від 08.05.2018 року у справі № 910/7495/16.

Доступ до майна зберігся, але можливість користуватись ним «істотно зменшилась»

Якщо доступ до орендованого приміщення у вас є, але користуватися ним повною мірою неможливо – спробуйте зменшити орендні платежі. Саме цей механізм закладено в п. 4 ст. 762 Цивільного кодексу. Для цього необхідно довести, що ваша можливість користуватися майном «істотно зменшилась».

Що означає таке «істотне зменшення»? В кожному випадку буде визначатись окремо. Актуальної практики ще не сформовано. 

Ми можемо тільки припустити, як саме суди будуть визначати обставини, що частково унеможливлюють використання майна. На нашу думку, це може бути запровадження комендантської години, наявна загроза збройних атак тощо. 

В будь-якому разі орендар має довести, що орендоване приміщення неможливо використовувати в повному обсязі внаслідок обставин, за які він не відповідає. Крім того, необхідно підтвердити причинно-наслідковий зв’язок між цими обставинами та «істотним зменшенням» можливості користуватись майном. 

Ідеально заручитись для цього підтримкою професійного юриста. Саме він зможе проаналізувати вашу ситуацію та послідовно довести всі необхідні обставини.     

План дій: як звільнитись від орендної плати чи зменшити її

З війною ви зрозуміли, що не «тягнете» оренду і хотіли б, як мінімум, переглянути розмір платежів. Для цього є два шляхи. 

Перший – домовитись. Запропонуйте орендодавцю змінити умови оренди. Для цього зверніться до нього з письмовою обґрунтованою пропозицією. Поясніть, як саме вплинула війна на ваш стан справ: чому ви більше не можете користуватися приміщенням та вносити платежі, як раніше. Якщо власник майна погодиться, обов’язково зафіксуйте нові умови в додатковій угоді до договору оренди. 

В разі відмови орендодавця від перегляду умов оренди, можна піти другим шляхом – звернутися до суду. 

В позові ви можете вимагати зменшення орендної плати або повного звільнення від неї. Звичайно, для цього ви маєте довести обставини, які не дають вам можливості повноцінно користуватися приміщенням. 

На випадок судових баталій наша порада залишається незмінною – підключайте досвідченого юриста. Тоді шанси на отримання бажаного результату будуть набагато вищі. 

Комментарии:

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *

Підпишись і стеж за свіжими публікаціями