Меню

Покупка квартиры в новострое — это выгодно. Ведь на этапе котлована застройщики предлагают лучшие условия: большой выбор планировок, сниженная на 30-40% цена, рассрочка на несколько лет. 

Но такая инвестиция — риск. Вы покупаете не квартиру, а обещание её построить. Чем это грозит:

  • потерей денег. Если у застройщика возникнут финансовые проблемы – строительство «заморозят». Ни квартиры, ни денег покупатели не увидят;
  • потерей времени. Если сроки затянутся – новоселье придется отложить;
  • разочарованием. Никто не гарантирует, что жильё будет соответствовать ожиданиям. Например, застройщик обещает свободную планировку, а по факту сделает классическую. 

Поэтому проверка застройщика в Киеве — обязательная процедура перед сделкой. Только так можно уменьшить риски и не потерять время, деньги и нервы. О том, как сэкономить столь ценные ресурсы, рассказываем в статье.

Проверяем участников стройки

Кроме самого застройщика, в строительстве ЖК участвуют и другие компании. Важно определить, какую роль они играют и могут ли повлиять на ход и результат стройки. 

Кого стоит проверить?

  • Застройщика или заказчика стройки.

Как узнать застройщика дома? Это компания, с которой вы будете заключать договор. Только она имеет право легально застраивать земельный участок, отведенный под ЖК. Чтобы проверить застройщика, нужно знать его название и код ЕГРПОУ. Эту информацию можно узнать в отделе продаж или типовом договоре.

  • Генерального подрядчика.

Застройщик может делегировать строительство другой компании — генподрядчику. Проверьте его лицензию и разрешение на строительство. Если их нет, компания не имеет права строить ЖК. А значит, в будущем возникнут проблемы со сдачей дома в эксплуатацию. 

  • Подрядчика и субподрядчика.

Эти компании подключаются к работам на объекте по поручению генерального подрядчика. Они тоже должны иметь лицензию или разрешение на те виды деятельности, которые выполняют. 

  • Девелопера.

Девелопером может быть сам застройщик или отдельная компания. Её задача — продвигать ЖК среди инвесторов. По сути, это маркетолог застройщика. Хотя девелопер не подписывает договоры с покупателями, его репутация говорит о многом.

Желательно проверить всех участников строительства. Если такой возможности нет – сосредоточьтесь на застройщике и генподрядчике. Что именно нужно проверить – рассказываем ниже.

Собираем общую информацию

К счастью, для сбора информации не нужно обращаться в государственные органы. Достаточно скачать на смартфон приложение «Опендатабот». Сервис выдаёт информацию о компании по её названию или коду ЕГРПОУ.

Вот на что стоит обратить внимание:

  • дата основания — чем дольше компания существует,  тем лучше;
  • уставной капитал — чем он больше, тем надёжнее. Ведь компании есть чем рисковать;
  • основатели, директоры, бенефициары — стоит проверить информацию об этих людях в интернете; 
  • долги по налогам и зарплате — станет понятно, насколько компания проблемна в принципе;
  • информация о судебных решениях, исполнительных производствах, банкротстве.

Дополнительно проверьте информацию о компании в Едином госреестре предприятий и организаций. Там публикуются все актуальные изменения. 

Ищем налоговые долги

О задолженности застройщика перед государством можно узнать на сайте налоговой службы. Реквизиты все те же –  код ЕГРПОУ и название. Неуплата налогов — тревожный знак. Возможно, у застройщика финансовые проблемы и в ближайшем будущем его проекты остановятся.

Анализируем судебные дела

Единый реестр судебных решений расскажет о темном юридическом прошлом застройщика. По названию компании можно найти все судебные дела, в которых она фигурирует. Но просмотреть решения мало, их нужно анализировать. Само по себе наличие судебных дел не говорит о недобросовестности компании. Но если таких дел очень много или застройщик судится с инвесторами – стоит насторожиться.

Оцениваем репутацию

Здесь вам поможет старый добрый Google. Введите название фирмы в поисковую строку и посмотрите, что о ней пишут. Читайте обзоры и обсуждения на форумах. Попробуйте найти уже реализованные проекты и отзывы инвесторов.

Полезные ресурсы:

  Но не стоит безоговорочно верить всему, что пишут в сети. Иногда на таких форумах появляются «вбросы»  конкурентов, а иногда — откровенный пиар от представителей ЖК. Как всегда, истина где-то посередине.

Ещё один способ проверить новостройку — приехать на объект. Так вы увидите, идут ли работы вообще. Количество строителей и техники укажет на темпы строительства. Для полной картины лучше посетить объект несколько раз в течение 1-2 недель.  

Проверяем законность стройки

Нужно убедиться, что компания строит дом легально. Для этого анализируем разрешительные документы застройщика и его права на земельный участок под ЖК.

Разрешительные и другие документы

Большинство документов можно найти на сайте ЛУН, а потом перепроверить их актуальность в госреестрах. У застройщика или генподрядчика должны быть: 

  • лицензия;

Их выдача приостановлена с марта 2020 года. Но если компания присутствовала на рынке раньше, у неё должен быть этот документ. Проверяйте информацию о лицензии на сайте Госинспекции градостроительства. Обратите внимание на срок действия документа. Он может закончиться раньше сдачи дома в эксплуатацию. Если лицензию не продлят, у инвесторов возникнут проблемы.

  • разрешение на строительство;

Каждому новому дому присваивается класс последствий: СС1, СС2 или СС3. Большинство современных ЖК подпадают под класс СС3 – здания высотой 100 м и более, 400 людей находятся там постоянно. Часто бывает так, что застройщик получает разрешение на строительство объектов класса СС1 или СС2, а по факту строит более сложный и опасный объект – СС3. И тогда возникают проблемы с легализацией дома. Разрешение и класс последствий проверяйте на Портале электронной системы в сфере строительства.

  • градостроительные условия и ограничения;

Это перечень требований, которые компания должна выполнять в процессе стройки. Его можно найти на сайте Киевского департамента градостроительства и архитектуры

  • технические условия.

Проверяйте, какие коммуникации застройщик должен подключить к вашему ЖК: газ, свет, воду, канализацию. Если техусловий нет, дом могут не ввести в эксплуатацию. А если и введут, то подключение коммуникаций ляжет на плечи инвесторов.   


Документы на земельный участок

Проверка документов на землю под новострой — обязательный этап. Если с участком есть проблемы, дом могут не легализовать. Тогда ваш переезд в новую квартиру затянется на неизвестный срок.

Важно проверить: 

  • основание использования земли застройщиком;
  • целевое назначение земельного участка;
  • наличие арестов и других подводных камней.

Застройщик может быть собственником или арендатором участка, что должно подтверждаться актом на землю или договором аренды. В случае с арендой нужно обратить внимание на срок и цель договора. Стоит насторожиться, если срок аренды заканчивается до окончания стройки. 

В качестве цели использования земли должна быть указана жилищная застройка. Обычно в документах фигурирует такая формулировка: «для строительства и обслуживания жилых многоквартирных домов или жилищно-офисного комплекса». Возможны и другие варианты, но по смыслу должно быть ясно, что участок предназначен под жилищную застройку.  

Как это проверить? Есть несколько вариантов. Прежде всего, необходимую информацию должен предоставить застройщик. Если нет – ищите ЖК на сайте ЛУН.  В разделе «Документы на землю» будет указана необходимая информация. Проверить целевое назначение можно и по кадастровому номеру участка на Публичной кадастровой карте

Не поленитесь проверить участок и в Едином реестре судебных решений. Здесь все просто: введите в строку поиска кадастровый номер или адрес и анализируйте найденные решения.

Еще один надежный источник информации – Реестр прав на недвижимость. Здесь можно заказать справку о земельном участке. Она стоит всего 30-40 грн. За эту скромную сумму вы узнаете, находится ли участок в ипотеке, под арестом или запретом на отчуждение. Иными словами – имеете ли вы дело с проблемным застройщиком.

Проверяем условия сделки 

Во время проверки квартиры в новостройке нужно тщательно анализировать договоры, которые предлагает подписать застройщик. Ведь покупка жилья на этапе котлована — не обычная купля-продажа. Это инвестиция в стройку. Вы вкладываете деньги в то, чего пока еще нет, помните? 

Сложность в том, что схему инвестирования предлагает застройщик. Покупатель зачастую не может на неё повлиять. Остается только подобрать компанию, чьи условия вам подойдут. Ниже разберем основные варианты сделок.  

Предварительный договор

Это соглашение о последующей сделке между вами и застройщиком. В документе вы фиксируете условия и сроки заключения основного договора купли-продажи квартиры. Юридически это не инвестиция в стройку, а обеспечительный платёж.

Плюсы предварительной сделки очевидны:

  • это самая простая и понятная схема покупки квартиры;
  • большинство застройщиков работают именно по предварительному договору;
  • в сделке участвует нотариус — он заверяет договор и подтверждает его законность.

Но есть и недостатки:

  • застройщик может подписать предварительный договор на одну и ту же квартиру с разными покупателями. И в результате продать обещанное жильё не вам, а кому-то другому;
  • компания может заключить с вами договор до того, как получит разрешение на стройку. Если разрешение не выдадут, вы потеряете деньги;
  • застройщика никто не контролирует —  между вами нет третьей стороны, «арбитра», как в других схемах.

Наличие существенных минусов не означает, что результатом предварительного договора будет потеря денег. Например, в 2014-2015 годах квартиры в киевском ЖК «Петровский Квартал» продавались по предварительным договорам. Люди вовремя получили своё жильё, а сам ЖК превратился в маленький городок.

Форвардный контракт и договор купли-продажи имущественных прав

В этом случае вы заключаете 2 договора с разными компаниями:

  • покупаете дериватив у компании по управлению активами, который закрепляет за вами право обратиться к застройщику;
  • заключаете договор о купле-продаже имущественных прав на квартиру уже с самим застройщиком.

По этой схеме платёж за квартиру разбивается на две части. Вы платите за дериватив 30-50% от стоимости жилья. Остальную часть вносите по договору покупки имущественных прав. 

Вариант удобен застройщикам — помогает законно оптимизировать налоги. Но это выгодно и самому покупателю. Благодаря экономии на налогах застройщик предлагает привлекательную цену.

Главный минус — вы не сможете вернуть деньги за дериватив. 

К примеру, застройщик нарушил договор. Вы хотите разорвать с ним отношения и получить обратно свои деньги. В лучшем случае вам вернут сумму, которую вы заплатили по договору передачи имущественных прав, то есть 30-50% от полной стоимости квартиры. Оспорить покупку дериватива и вернуть остальную часть денег не получится.   

Кроме того, компания по управлению активами не контролирует застройщика и не отстаивает ваши интересы.   

Договор ФФС

Это самая надёжная схема для покупателя. Между вами и застройщиком появляется третья сторона — фонд финансирования строительства (ФФС). Именно с ним вы подписываете договор.

ФФС — это финансовая компания или банк. Он аккумулирует деньги инвесторов и следит за их целевым использованием. Вся схема заточена на то, чтобы инвесторы могли гарантированно получить свои квартиры.  

Плюсы очевидны:

  • застройщик под контролем. Его разрешительную документацию, ход и сроки строительства проверяет фонд;
  • ФФС имеет право поменять застройщика, если что-то пойдет не так;
  • компания не получит ваших денег, если у неё нет разрешения на строительство;
  • сам фонд контролируется государством, а схема тщательно урегулирована законом. 

Главный минус — возможный риск банкротства самого ФФС.

В 2020 году такая история случилась с банком «Аркада». НБУ признал его неплатежеспособным. Теперь инвесторы трех жилищных комплексов могут остаться без купленных квартир. Как видите, от неприятностей не застрахованы даже те инвесторы, которые выбрали самую надежную и безопасную схему покупки квартиры.

Что проверять во всех договорах

Большинство рисков кроется не в схеме инвестирования, а в конкретном договоре. Поэтому читать его «по диагонали» — плохая идея. Важно тщательно проанализировать каждую строчку.

Обратите внимание на следующие пункты договора:  

  • штрафы для покупателя;

Не сомневайтесь, юристы застройщика предусмотрели для вас штрафные санкции. Например, на случай если вы передумаете покупать квартиру и захотите расторгнуть договор или задержите очередной платёж. Информация о санкциях может быть разбросана по нескольким разделам договора и называться по-разному. Поэтому их легко упустить из виду.

  • штрафы для застройщика;

В идеале договор должен предусматривать санкции за нарушение сроков сдачи в эксплуатацию. Пеня за каждый день просрочки — это справедливо.   

  • характеристики квартиры;

Чем детальнее описана квартира в договоре и приложениях к нему, тем меньше у застройщика шансов «подсунуть» вам другое жильё. Описание квартиры в рекламном проспекте должно совпадать с ее характеристиками в договоре.  Важно всё — от планировки до качества стеклопакетов.

  • сроки ввода дома в эксплуатацию и сроки передачи прав;

Насторожитесь, если сроки указаны размыто. Должны быть конкретные даты или временные промежутки. Например, «граничный срок сдачи в эксплуатацию до марта 2022 года». 

Обратите внимание на формулировки. В договоре должно быть указано не «окончание строительства», а именно «сдача дома». Не «ориентировочный срок», а «граничный».  

  • изменение площади квартиры;

Никто не знает финальные размеры квартиры, пока строительство не закончилось. Ваше жилье может оказаться на 1-2 квадратных метра больше или меньше заявленной площади. Как правило, за лишние метры приходится доплатить. Это нормально. 

А как быть, если квартира оказалась меньше? Застройщики обходят этот вопрос стороной. Обычно никто не возвращает покупателю «лишние» деньги. Но уточнить этот момент стоит. 

  • срок возврата денег.

Если вы передумали покупать квартиру, вам обязаны вернуть деньги. Важно уточнить, когда именно вы их получите. Возможно, придется ждать, пока вашу квартиру купит кто-то другой.  А если ЖК ещё и проблемный, ожидать нового покупателя и свои деньги можно вечно.

Подписаться на новости
Получайте свежие новости на свой email
Поздравляем, вы успешно подписались на новости блога!

Проверить застройщика самому или подключить юриста

Можно экономить на юридическом сопровождении и всё делать самостоятельно: 

  • собирать массив информации;  
  • «воевать» с застройщиком, если он не дает документы; 
  • анализировать судебные решения и договоры; 
  • продумывать защиту своих интересов: как вернуть деньги, если всё пойдет не так.

При этом у застройщика юридическая поддержка есть, а вы «один в поле воин». Уравнять позиции поможет опытный юрист. Он возьмёт на себя проверку новостройки и всех нюансов. С ним вы будете защищены от неприятных последствий и уверены в безопасности сделки. Адвокат Юрий Бабенко разработал методику полного анализа рисков, связанных с покупкой недвижимости на первичном рынке, которой воспользовались более 100 клиентов.

Комментарии:

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Подпишись и следи за свежими публикациями