Как проверить застройщика перед покупкой жилья

Покупка квартиры в новострое — это выгодно. Ведь на этапе котлована застройщики предлагают лучшие условия: большой выбор планировок, сниженная на 30-40% цена, рассрочка на несколько лет. 

Но такая инвестиция — риск. Вы покупаете не квартиру, а обещание её построить. Чем это грозит:

• потерей денег. Если у застройщика возникнут финансовые проблемы – строительство «заморозят». Ни квартиры, ни денег покупатели не увидят;
• потерей времени. Если сроки затянутся – новоселье придется отложить;
• разочарованием. Никто не гарантирует, что жильё будет соответствовать ожиданиям. Например, застройщик обещает свободную планировку, а по факту сделает классическую. 

Поэтому проверка застройщика в Киеве — обязательная процедура перед сделкой. Только так можно уменьшить риски и не потерять время, деньги и нервы. О том, как сэкономить столь ценные ресурсы, рассказываем в статье.

Проверяем участников стройки

Кроме самого застройщика, в строительстве ЖК участвуют и другие компании. Важно определить, какую роль они играют и могут ли повлиять на ход и результат стройки. 

Кого стоит проверить?

• Застройщика или заказчика стройки.

Как узнать застройщика дома? Это компания, с которой вы будете заключать договор. Только она имеет право легально застраивать земельный участок, отведенный под ЖК. Чтобы проверить застройщика, нужно знать его название и код ЕГРПОУ. Эту информацию можно узнать в отделе продаж или типовом договоре.

• Генерального подрядчика.

Застройщик может делегировать строительство другой компании — генподрядчику. Проверьте его лицензию и разрешение на строительство. Если их нет, компания не имеет права строить ЖК. А значит, в будущем возникнут проблемы со сдачей дома в эксплуатацию. 

• Подрядчика и субподрядчика.

Эти компании подключаются к работам на объекте по поручению генерального подрядчика. Они тоже должны иметь лицензию или разрешение на те виды деятельности, которые выполняют. 

• Девелопера.

Девелопером может быть сам застройщик или отдельная компания. Её задача — продвигать ЖК среди инвесторов. По сути, это маркетолог застройщика. Хотя девелопер не подписывает договоры с покупателями, его репутация говорит о многом.

Желательно проверить всех участников строительства. Если такой возможности нет – сосредоточьтесь на застройщике и генподрядчике. Что именно нужно проверить – рассказываем ниже.

Собираем общую информацию

К счастью, для сбора информации не нужно обращаться в государственные органы. Достаточно скачать на смартфон приложение «Опендатабот». Сервис выдаёт информацию о компании по её названию или коду ЕГРПОУ.

Вот на что стоит обратить внимание:

• дата основания — чем дольше компания существует,  тем лучше;
• уставной капитал — чем он больше, тем надёжнее. Ведь компании есть чем рисковать;
• основатели, директоры, бенефициары — стоит проверить информацию об этих людях в интернете; 
• долги по налогам и зарплате — станет понятно, насколько компания проблемна в принципе;
• информация о судебных решениях, исполнительных производствах, банкротстве.

Дополнительно проверьте информацию о компании в Едином госреестре предприятий и организаций. Там публикуются все актуальные изменения. 

Ищем налоговые долги

О задолженности застройщика перед государством можно узнать на сайте налоговой службы. Реквизиты все те же –  код ЕГРПОУ и название. Неуплата налогов — тревожный знак. Возможно, у застройщика финансовые проблемы и в ближайшем будущем его проекты остановятся.

Анализируем судебные дела

Единый реестр судебных решений расскажет о темном юридическом прошлом застройщика. По названию компании можно найти все судебные дела, в которых она фигурирует. Но просмотреть решения мало, их нужно анализировать. Само по себе наличие судебных дел не говорит о недобросовестности компании. Но если таких дел очень много или застройщик судится с инвесторами – стоит насторожиться.

Оцениваем репутацию

Здесь вам поможет старый добрый Google. Введите название фирмы в поисковую строку и посмотрите, что о ней пишут. Читайте обзоры и обсуждения на форумах. Попробуйте найти уже реализованные проекты и отзывы инвесторов.

Полезные ресурсы:

• ЛУН — кладезь информации, по которой можно проверить законность стройки в Киеве и деятельность застройщика;
• Ассоциация помощи пострадавшим инвесторам;
• Форум о новостройках Киева;
• Форум с отзывами и обсуждением столичной недвижимости.

  Но не стоит безоговорочно верить всему, что пишут в сети. Иногда на таких форумах появляются «вбросы»  конкурентов, а иногда — откровенный пиар от представителей ЖК. Как всегда, истина где-то посередине.

Ещё один способ проверить новостройку — приехать на объект. Так вы увидите, идут ли работы вообще. Количество строителей и техники укажет на темпы строительства. Для полной картины лучше посетить объект несколько раз в течение 1-2 недель.  

Проверяем законность стройки

Нужно убедиться, что компания строит дом легально. Для этого анализируем разрешительные документы застройщика и его права на земельный участок под ЖК.

Разрешительные и другие документы

Большинство документов можно найти на сайте ЛУН, а потом перепроверить их актуальность в госреестрах. У застройщика или генподрядчика должны быть: 

• лицензия;
  

Их выдача приостановлена с марта 2020 года. Но если компания присутствовала на рынке раньше, у неё должен быть этот документ. Проверяйте информацию о лицензии на сайте Госинспекции градостроительства. Обратите внимание на срок действия документа. Он может закончиться раньше сдачи дома в эксплуатацию. Если лицензию не продлят, у инвесторов возникнут проблемы.

• разрешение на строительство;

Каждому новому дому присваивается класс последствий: СС1, СС2 или СС3. Большинство современных ЖК подпадают под класс СС3 – здания высотой 100 м и более, 400 людей находятся там постоянно. Часто бывает так, что застройщик получает разрешение на строительство объектов класса СС1 или СС2, а по факту строит более сложный и опасный объект – СС3. И тогда возникают проблемы с легализацией дома. Разрешение и класс последствий проверяйте на Портале электронной системы в сфере строительства.

• градостроительные условия и ограничения;

Это перечень требований, которые компания должна выполнять в процессе стройки. Его можно найти на сайте Киевского департамента градостроительства и архитектуры. 

• технические условия.

Проверяйте, какие коммуникации застройщик должен подключить к вашему ЖК: газ, свет, воду, канализацию. Если техусловий нет, дом могут не ввести в эксплуатацию. А если и введут, то подключение коммуникаций ляжет на плечи инвесторов.   

Документы на земельный участок

Проверка документов на землю под новострой — обязательный этап. Если с участком есть проблемы, дом могут не легализовать. Тогда ваш переезд в новую квартиру затянется на неизвестный срок.

Важно проверить: 

• основание использования земли застройщиком;
• целевое назначение земельного участка;
• наличие арестов и других подводных камней.

Застройщик может быть собственником или арендатором участка, что должно подтверждаться актом на землю или договором аренды. В случае с арендой нужно обратить внимание на срок и цель договора. Стоит насторожиться, если срок аренды заканчивается до окончания стройки. 

В качестве цели использования земли должна быть указана жилищная застройка. Обычно в документах фигурирует такая формулировка: «для строительства и обслуживания жилых многоквартирных домов или жилищно-офисного комплекса». Возможны и другие варианты, но по смыслу должно быть ясно, что участок предназначен под жилищную застройку.  

Как это проверить? Есть несколько вариантов. Прежде всего, необходимую информацию должен предоставить застройщик. Если нет – ищите ЖК на сайте ЛУН.  В разделе «Документы на землю» будет указана необходимая информация. Проверить целевое назначение можно и по кадастровому номеру участка на Публичной кадастровой карте. 

Не поленитесь проверить участок и в Едином реестре судебных решений. Здесь все просто: введите в строку поиска кадастровый номер или адрес и анализируйте найденные решения. Еще один надежный источник информации – Реестр прав на недвижимость. Здесь можно заказать справку о земельном участке. Она стоит всего 30-40 грн. За эту скромную сумму вы узнаете, находится ли участок в ипотеке, под арестом или запретом на отчуждение. Иными словами – имеете ли вы дело с проблемным застройщиком.

Проверяем условия сделки 

Во время проверки квартиры в новостройке нужно тщательно анализировать договоры, которые предлагает подписать застройщик. Ведь покупка жилья на этапе котлована — не обычная купля-продажа. Это инвестиция в стройку. Вы вкладываете деньги в то, чего пока еще нет, помните? 

Сложность в том, что схему инвестирования предлагает застройщик. Покупатель зачастую не может на неё повлиять. Остается только подобрать компанию, чьи условия вам подойдут. Ниже разберем основные варианты сделок.  

Предварительный договор

Это соглашение о последующей сделке между вами и застройщиком. В документе вы фиксируете условия и сроки заключения основного договора купли-продажи квартиры. Юридически это не инвестиция в стройку, а обеспечительный платёж.

Плюсы предварительной сделки очевидны:

• это самая простая и понятная схема покупки квартиры;
• большинство застройщиков работают именно по предварительному договору;
• в сделке участвует нотариус — он заверяет договор и подтверждает его законность.

Но есть и недостатки:

• застройщик может подписать предварительный договор на одну и ту же квартиру с разными покупателями. И в результате продать обещанное жильё не вам, а кому-то другому;
• компания может заключить с вами договор до того, как получит разрешение на стройку. Если разрешение не выдадут, вы потеряете деньги;
• застройщика никто не контролирует —  между вами нет третьей стороны, «арбитра», как в других схемах.

Наличие существенных минусов не означает, что результатом предварительного договора будет потеря денег. Например, в 2014-2015 годах квартиры в киевском ЖК «Петровский Квартал» продавались по предварительным договорам. Люди вовремя получили своё жильё, а сам ЖК превратился в маленький городок.

Форвардный контракт и договор купли-продажи имущественных прав

В этом случае вы заключаете 2 договора с разными компаниями:

• покупаете дериватив у компании по управлению активами, который закрепляет за вами право обратиться к застройщику;
• заключаете договор о купле-продаже имущественных прав на квартиру уже с самим застройщиком.

По этой схеме платёж за квартиру разбивается на две части. Вы платите за дериватив 30-50% от стоимости жилья. Остальную часть вносите по договору покупки имущественных прав. 

Вариант удобен застройщикам — помогает законно оптимизировать налоги. Но это выгодно и самому покупателю. Благодаря экономии на налогах застройщик предлагает привлекательную цену.

Главный минус — вы не сможете вернуть деньги за дериватив. 

К примеру, застройщик нарушил договор. Вы хотите разорвать с ним отношения и получить обратно свои деньги. В лучшем случае вам вернут сумму, которую вы заплатили по договору передачи имущественных прав, то есть 30-50% от полной стоимости квартиры. Оспорить покупку дериватива и вернуть остальную часть денег не получится.   

Кроме того, компания по управлению активами не контролирует застройщика и не отстаивает ваши интересы.   

Договор ФФС

Это самая надёжная схема для покупателя. Между вами и застройщиком появляется третья сторона — фонд финансирования строительства (ФФС). Именно с ним вы подписываете договор.

ФФС — это финансовая компания или банк. Он аккумулирует деньги инвесторов и следит за их целевым использованием. Вся схема заточена на то, чтобы инвесторы могли гарантированно получить свои квартиры.  

Плюсы очевидны:

• застройщик под контролем. Его разрешительную документацию, ход и сроки строительства проверяет фонд;
• ФФС имеет право поменять застройщика, если что-то пойдет не так;
• компания не получит ваших денег, если у неё нет разрешения на строительство;
• сам фонд контролируется государством, а схема тщательно урегулирована законом. 

Главный минус — возможный риск банкротства самого ФФС.

В 2020 году такая история случилась с банком «Аркада». НБУ признал его неплатежеспособным. Теперь инвесторы трех жилищных комплексов могут остаться без купленных квартир. Как видите, от неприятностей не застрахованы даже те инвесторы, которые выбрали самую надежную и безопасную схему покупки квартиры.

Что проверять во всех договорах

Большинство рисков кроется не в схеме инвестирования, а в конкретном договоре. Поэтому читать его «по диагонали» — плохая идея. Важно тщательно проанализировать каждую строчку.

Обратите внимание на следующие пункты договора:  

• штрафы для покупателя;

Не сомневайтесь, юристы застройщика предусмотрели для вас штрафные санкции. Например, на случай если вы передумаете покупать квартиру и захотите расторгнуть договор или задержите очередной платёж. Информация о санкциях может быть разбросана по нескольким разделам договора и называться по-разному. Поэтому их легко упустить из виду.

• штрафы для застройщика;

В идеале договор должен предусматривать санкции за нарушение сроков сдачи в эксплуатацию. Пеня за каждый день просрочки — это справедливо.   

• характеристики квартиры;

Чем детальнее описана квартира в договоре и приложениях к нему, тем меньше у застройщика шансов «подсунуть» вам другое жильё. Описание квартиры в рекламном проспекте должно совпадать с ее характеристиками в договоре.  Важно всё — от планировки до качества стеклопакетов.

• сроки ввода дома в эксплуатацию и сроки передачи прав;

Насторожитесь, если сроки указаны размыто. Должны быть конкретные даты или временные промежутки. Например, «граничный срок сдачи в эксплуатацию до марта 2022 года». 

Обратите внимание на формулировки. В договоре должно быть указано не «окончание строительства», а именно «сдача дома». Не «ориентировочный срок», а «граничный».  

• изменение площади квартиры;

Никто не знает финальные размеры квартиры, пока строительство не закончилось. Ваше жилье может оказаться на 1-2 квадратных метра больше или меньше заявленной площади. Как правило, за лишние метры приходится доплатить. Это нормально. 

А как быть, если квартира оказалась меньше? Застройщики обходят этот вопрос стороной. Обычно никто не возвращает покупателю «лишние» деньги. Но уточнить этот момент стоит. 

• срок возврата денег.

Если вы передумали покупать квартиру, вам обязаны вернуть деньги. Важно уточнить, когда именно вы их получите. Возможно, придется ждать, пока вашу квартиру купит кто-то другой.  А если ЖК ещё и проблемный, ожидать нового покупателя и свои деньги можно вечно.

Проверить застройщика самому или подключить юриста

Можно экономить на юридическом сопровождении и всё делать самостоятельно: 

• собирать массив информации;  
• «воевать» с застройщиком, если он не дает документы; 
• анализировать судебные решения и договоры; 
• продумывать защиту своих интересов: как вернуть деньги, если всё пойдет не так.

При этом у застройщика юридическая поддержка есть, а вы «один в поле воин». Уравнять позиции поможет опытный юрист. Он возьмёт на себя проверку новостройки и всех нюансов. С ним вы будете защищены от неприятных последствий и уверены в безопасности сделки.