Меню

Вы так долго искали квартиру своей мечты! И вот она: новый ремонт, благополучный район, хорошая цена. В такой момент не хочется думать о юридических аспектах, пусть этим занимаются риелтор и нотариус. Но мы не советуем полагаться только на них.

Да, риелтор будет сопровождать сделку. Но его ответственность минимальная. Он не может гарантировать «юридическую чистоту» квартиры и отсутствие рисков. Нотариус должен убедиться, что в момент сделки всё законно. Но он не будет глубоко копаться в юридическом прошлом квартиры. А именно там, как правило, спрятаны основные риски.

Поэтому качественная проверка недвижимости перед покупкой ложится на плечи покупателя или его юриста. В этой статье вы узнаете, как проверить квартиру перед сделкой. 

юридическая проверка недвижимости

Шаг 1. Знакомимся с владельцем жилья

Вы можете купить квартиру и даже не встретиться с собственником жилья, если в сделке участвует его представитель по доверенности. Но рекомендуем лично поговорить с хозяином квартиры. Даже если он живёт за границей и не собирается приезжать — организуйте видеозвонок. 

Как проверить собственника квартиры? Важно убедиться, что он:

  • реально существует и намерен продать квартиру;

Чтобы не нарваться на фальшивого собственника, попросите оригинал его паспорта и документа на квартиру. Сравните данные в документах и внимательно осмотрите фотографию в паспорте. Действительно ли он принадлежит этому человеку?     

  • выглядит и ведёт себя адекватно — нет признаков алкогольной, наркотической зависимости или психических нарушений;

Конечно, судить об этом трудно, если вы не нарколог или психиатр. Но подобные признаки — это риск, что близкие владельца могут признать его недееспособным и оспорить вашу сделку. Тогда вам придется вернуть квартиру и надеяться, что вам также вернут деньги.    

  • не старше 80 лет.

Нет, закон не устанавливает возрастных ограничений на продажу имущества! Но покупать квартиру у пожилого человека рискованно. В силу возраста, болезней, приёма лекарств он может не до конца осознавать суть вашей сделки. И это развязывает руки его близким, которые могут оспорить договор.     

Что проверять у представителя по доверенности

Только нотариальная доверенность дает право другому человеку подписывать договор вместо владельца.  В доверенности проверьте:

  • сроки — действителен ли документ на момент вашей сделки;
  • полномочия — имеет ли человек право подписи договора на продажу квартиры;
  • личные данные — сравните, правильно ли в доверенности указаны ФИО, серии и номера паспортов, идентификационные коды владельца и представителя. Для этого обязательно просмотрите оригиналы паспорта и кода обеих сторон. 

На практике аферисты нередко используют украденные паспорта, чтобы оформить доверенность для фиктивной продажи чужого жилья.

Ольга получила однокомнатную квартиру в наследство от бабушки. Но когда девушка начала  оформлять документы, выяснилось, что квартира уже принадлежит новому владельцу. Жилье каким-то образом было продано! Ольга обратилась в полицию.

Следователи выяснили, что еще при жизни бабушкин паспорт украли. Злоумышленники переклеили в нём фото, привели похожую женщину к нотариусу и смогли оформить доверенность якобы от лица Олиной бабушки. По этой доверенности они выписали настоящую владелицу из квартиры и фиктивно продали жилье подставному покупателю — своему сообщнику. 

К счастью, преступников нашли. Но Ольге пришлось доказывать в суде, что продажа квартиры была нелегальной. Ей это удалось. И если бы мошенники продали жильё настоящему покупателю, тот остался бы ни с чем: без квартиры и денег.

Шаг 2. Проверяем право собственности

Так вы узнаете, реально ли квартира принадлежит вашему продавцу и нет ли других владельцев. Как проверить право собственности на квартиру в Украине

Попросите оригинал документов на жильё. 

Это могут быть:

  • договор купли-продажи;
  • дарственная;
  • свидетельство о праве на наследство;
  • решение суда, в котором продавца признали владельцем квартиры.

Если квартира досталась в наследство, спросите, нет ли других наследников. Ведь они могут претендовать на часть жилья. Выясните этот момент у продавца. Кроме того, обратите внимание на дату в свидетельстве. Если документ выдали недавно, есть риск, что кто-то из наследников попытается восстановить сроки на принятие наследства через суд.  

С правом собственности по решению суда тоже могут быть сложности. Опять же, обратите внимание на дату. Если решение приняли недавно — возможно, его ещё могут обжаловать и лишить продавца права собственности на квартиру. Эти решения стоит проверять в Едином реестре судебных решений.

В украинской практике есть необычный случай — злоумышленник подделал решение суда, чтобы с его помощью оформить право собственности на чужую квартиру.

В Мелитополе аферисты попытались продать квартиру, которая считалась «отмершим наследством». Такое имущество появляется, если у человека нет наследников. По закону оно отходит городу.

Злоумышленники подделали решение суда, по которому за ними якобы признали право собственности на квартиру. Подделка была настолько качественной, что нотариус без сомнений зарегистрировал их право собственности в Госреестре. Затем квартиру продали.

Махинация вскрылась, когда Мелитопольский горсовет занялся оформлением отмершего наследства. К делу подключили прокуратуру и суд. В результате квартиру передали городу, покупатели остались ни с чем.

Как видите, документы о праве собственности иногда подделывают так искусно, что даже нотариусы не распознают фальшивку. Как проверить документы на квартиру? Закажите справку из Госреестра прав на недвижимость. Это можно сделать в онлайн-режиме за 30-40 грн. 

В Реестр вносят записи о праве собственности с 2013 года. Если продавец владеет квартирой раньше, то нотариус перед сделкой должен запросить справку от БТИ.  Проконтролируйте этот момент.

Шаг 3. Проверяем аресты, ипотеки и другие ограничения

Иногда даже законный владелец не имеет права продавать квартиру. Например, жильё находится под арестом или другим запретом на отчуждение. Нотариус обязан проверить информацию об ограничениях, но лучше убедиться лично.
Как проверить квартиру на арест в Украине? В том же Госреестре прав на недвижимость. В справке вы увидите, находится ли жилье в ипотеке или под запретом на отчуждение.

Шаг 4. Изучаем историю квартиры

Задумывались, почему некоторые квартиры продаются на 15-20% дешевле рынка? Обычно собственники оправдывают низкую цену острой нуждой в деньгах.     

Но часто настоящая причина кроется в юридическом прошлом квартиры. Например, владелец судится за жильё и знает, что его могут отобрать. Поэтому спешит с продажей. Ему достанутся деньги, а покупателю — все дальнейшие трудности с квартирой.

Как проверить юридическую чистоту квартиры? Загляните в Единый реестр судебных решений. Для поиска используйте адрес квартиры, название и дату документа о праве собственности. На сайте Судебной власти можно найти информацию по ФИО владельца квартиры.  

 

Дальше анализируйте всё, что выдаст система. Так вы узнаете, фигурирует ли жилье в судебных спорах сейчас и судились ли за него раньше.

Шаг 5. Проверяем долги за коммунальные услуги

Вроде бы и так логично — владелец должен передавать квартиру без долгов. Но у продавца может быть другая логика. Почему бы не оставить долги новому хозяину как бонус к квартире? 

Как проверить долг за квартиру?

  • Запросите у продавца свежую справку из ЖЭКа или ОСМД об отсутствии задолженности.
  • Проверьте владельца квартиры в Реестре должников. Вам достаточно знать ФИО и идентификационный код человека.  


Это важно, ведь после переоформления жилья долги бывших владельцев перекочуют к вам. И хотя Верховный Суд признал, что гасить задолженность по коммуналке должны предыдущие хозяева, решать вопрос все равно придется в суде.

Шаг 6. Узнаем, прописаны ли в квартире другие люди

Иногда квартиру продают не только с долгами, но и с жильцами. Чаще всего это родственники продавца. Регистрация дает им право пользоваться недвижимостью. При этом продавец может уверять, что родственник давно уехал и ни на что не претендует. Не ведитесь. Пока в квартире кто-то прописан, этот «кто-то» может объявиться и потребовать свои законные квадратные метры. Снять человека с регистрации без его ведома можно только через суд.

Какие еще риски дарят прописанные жильцы?

  • Вам могут отказать в оформлении субсидии.
  • Придется переплачивать за коммуналку, если ее стоимость зависит от количества зарегистрированных людей.
  • Если захотите продать квартиру, морока с выпиской жильцов точно ляжет на вас.

Как проверить, кто прописан в квартире? Требуйте свежую справку из ОСМД о зарегистрированных жильцах.

Иногда продавцы обещают, что выпишут жильцов после продажи квартиры. И даже готовы закрепить это в договоре. Но на практике такое соглашение все равно ничего не гарантирует.

Константин купил своей старенькой маме однокомнатную квартиру. Но радость новоселья портил один факт — в жилье прописан брат продавца. Владелец уверял, что выпишет брата чуть позже, ведь ему сейчас некогда этим заниматься. 

Константин поверил, но попросил закрепить этот факт в договоре. Так в соглашении появился пункт 13, который обязал продавца снять своего брата с регистрации не позже 1 месяца с дня продажи квартиры.  

Но через месяц выяснилось, что никто никого из квартиры не выписал. Более того, продавец перестал выходить на связь. В итоге Константину пришлось обращаться в суд и заниматься этим вопросом самостоятельно.   

Шаг 7. Проверяем разрешение супруга и органа опеки

Если продавец состоит в браке или недавно развелся — скорее всего, квартира находится в общей совместной собственности. Значит, без ведома второй половинки ее не продать. Для продажи обязательно понадобится письменное разрешение второго супруга.   

Похожая ситуация, если в квартире прописаны дети. Продать такое жилье можно только с разрешения органов опеки. Его получает продавец.

Это важные моменты при покупке квартиры. Без этих документов нотариус вообще не заверит договор. 

Шаг 8. Оцениваем технические характеристики жилья

Попросите технический паспорт и сравните его с реальной планировкой жилья. Нужно убедиться, что они совпадают. Если продавец серьезно перестроил квартиру – проверьте наличие разрешения на перепланировку. Его отсутствие должно вас насторожить.  

Во-первых, жить в такой квартире опасно. Строительные нормы придумали не просто так. Во-вторых, если из-за перепланировки с домом что-то случится и пострадают другие — вопросы будут к вам как к новому владельцу. Ведь теперь за квартиру отвечаете вы.

Подписаться на новости
Получайте свежие новости на свой email
Поздравляем, вы успешно подписались на новости блога!

Можно ли самостоятельно сделать полную юридическую проверку квартиры перед покупкой

Как видно из статьи, квартиру можно проверить самостоятельно. Но учтите —  вам придется анализировать каждый приглянувшийся вариант. Поэтому купить жилье быстро не получится. К тому же есть риск, что уже на 3-4 вы перестанете замечать важные детали. 

Но решение о покупке нужно принимать на холодную голову. Поэтому безопаснее переложить проверку на юристов. Они буквально под микроскопом проверят все нюансы перед покупкой квартиры. Юристы дадут вам готовый аргументированный отчет, а вы сможете легко принять правильное решение.  Адвокат Юрий Бабенко разработал методику полного анализа рисков, связанных с покупкой недвижимости на первичном рынке, которой воспользовались более 100 клиентов.

Комментарии:

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Подпишись и следи за свежими публикациями