Отдать деньги застройщику и не получить обещанную квартиру — страшный сон любого инвестора. К сожалению, худшие опасения иногда сбываются. Например, новострой превращается в «недострой», дом упорно не подключают к коммуникациям, в новой квартире течёт крыша и скапливается плесень. А представители застройщика не спешат исправлять ситуацию.
В таких случаях подача в суд на застройщика поможет вернуть деньги, получить неустойку за задержку строительства и даже компенсировать моральный ущерб.
В каких случаях можно подать в суд на застройщика
Как правило, инвесторы сталкиваются с двумя проблемами:
- застройщик не соблюдает срок сдачи дома в эксплуатацию. Он либо затянул стройку, либо нарушил строительные нормы, и ЖК не принимают в эксплуатацию;
- квартира не соответствует заявленным требованиям. Например, в доме протекает крыша или трескаются стены.
Именно такие ситуации чаще всего встречаются в украинской судебной практике.
Можно ли подать в суд на застройщика, если у вас другой случай? Скорее всего, да. Но важно установить, как именно строительная компания нарушила ваши права, чем это доказать и не закончился ли срок исковой давности. Будет надежнее, если вашу ситуацию оценит опытный юрист.
Что делать, если застройщик просрочил сдачу дома
Задержка сроков — серьёзное нарушение. Поэтому вы можете защищать свои интересы любым эффективным методом. Например, расторгнуть договор и требовать возврата денег. Или взыскать неустойку за каждый день просрочки. А при желании — еще и компенсировать моральный ущерб.
Ниже мы подробно рассмотрим, как применить каждый из этих методов.
Как расторгнуть договор и вернуть свои деньги
Начинаем с анализа договора. Проверьте:
- основания для расторжения договора — можно ли отказаться от договора в одностороннем порядке или по соглашению сторон;
- условия расторжения договора — часто компании предусматривают штраф за односторонний отказ от договора;
- наличие пунктов, где прописана процедура и сроки возврата денег.
Уже на этом этапе вы поймёте, насколько проблемно будет выйти из отношений с застройщиком и вернуть свои деньги.
Для начала попробуйте решить ситуацию мирно. Подайте письменное заявление застройщику с просьбой расторгнуть договор и вернуть деньги. Для компании это невыгодно, поэтому не стоит полагаться только на мирное решение проблемы.
Если застройщик отказывается идти вам навстречу или не хочет отдавать полную сумму — придется обращаться в суд. Понадобится такой пакет документов:
- исковое заявление к застройщику, где расписана суть вашей ситуации;
- копия договора и его приложений;
- квитанция с суммой, которую вы заплатили застройщику;
- доказательства, что компания нарушила договор, отказывается его расторгнуть и вернуть деньги.
Как получить неустойку за задержку сдачи дома
Загляните в договор и найдите такую информацию:
- точный граничный срок приема ЖК в эксплуатацию;
- ответственность застройщика за просрочку.
Если в вашем договоре прописана неустойка за задержку сроков, её можно потребовать ещё в досудебном порядке. Для этого направьте письменную претензию на имя строительной компании. Темпы стройки от этого не изменятся, но вы хотя бы получите деньги за ожидание.
Если застройщик отказывается платить или в договоре не предусмотрена неустойка — её всё равно можно потребовать через суд.
В 2012 году Максим заключил со строительной компанией договор на покупку однокомнатной квартиры и сразу внёс 175 тыс. грн. По договору застройщик должен был сдать ЖК в эксплуатацию во втором квартале 2014 года. Но к этому моменту дом был готов всего на 3%. Застройщик оправдывал такую задержку экономическим кризисом, и Максим согласился подождать.
Стройка затянулась на 5 лет. В 2019 году Максим всё же подал на компанию в суд. Он просил расторгнуть договор, вернуть деньги за квартиру и дополнительно выплатить пеню за каждый день ожидания. По его расчётам пеня составила почти 8,7 млн грн!
Максим долго судился с застройщиком — дело дошло до Верховного Суда. Суд всё-таки обязал строительную компанию вернуть Максиму деньги и выплатить пеню. Правда, уменьшил её размер до 30 тыс. грн. Но и это можно считать победой.
Больше интересных кейсов — в нашем телеграм-канале «Качай права!»
Как компенсировать моральный ущерб
Это относительно новая практика. До 2020 года получить компенсацию морального ущерба в суде с застройщиком было трудно. Но сейчас Верховный Суд признал, что отношения между застройщиком и инвестором подпадают под закон о защите прав потребителей. Теперь покупатели имеют право требовать возмещения морального ущерба из-за задержки сроков или некачественных строительных работ.
В 2013 году Евгений купил у застройщика имущественные права на однокомнатную квартиру в будущей новостройке. По договору он оплатил полную сумму. В четвертом квартале 2015 года застройщик должен был сдать дом в эксплуатацию. Но что-то пошло не так, и строительство заморозили. В 2018 году Евгений обратился в суд и потребовал от застройщика 350 тыс. грн в качестве морального ущерба.
Адвокаты строительной компании настаивали: ни в договоре, ни в законе нет обязанности застройщика компенсировать моральный вред. Но Верховный Суд решил, что на отношения между инвестором и застройщиком по умолчанию распространяется закон о защите прав потребителей. И благодаря статье 22 этого закона у инвестора, как у потребителя, появляется право требовать возмещение морального вреда. После отказа всех инстанций дело всё-таки отправили на новое рассмотрение.
Чтобы выиграть дело, нужно доказать наличие морального вреда и перевести его в денежный эквивалент. Поэтому душевные страдания всё равно оценивают через призму физического ущерба.
Например, адвокаты Евгения аргументировали моральный вред тем, что из-за проблем с квартирой у их клиента ухудшилось здоровье. Ведь он – пожилой человек, инвалид второй группы. Ему нельзя нервничать, а перипетии с застройщиком вызывали постоянный стресс. На этом фоне обострились болезни и возникли душевные страдания.
Поэтому, если вы планируете подавать иск к застройщику о компенсации морального ущерба, вам нужно доказать:
- наличие ущерба — нужны медицинские справки или заключения экспертов о состоянии вашего здоровья;
- связь между моральным вредом и действиями застройщика — ваше состояние ухудшилось, когда начались проблемы с квартирой. Можно зафиксировать акты вызова скорой помощи, обращения к врачу, свидетельские показания близких, коллег, соседей;
- размер ущерба в деньгах — чеки за оплату лекарств или услуг медиков, психологов и прочее.
Кроме того, важно выстроить логичную позицию для суда и грамотно изложить её в иске. Можно сделать это самостоятельно, но лучше всё-таки довериться юристу. Юрий Бабенко имеет более 10 лет опыта в этой категории дел.
Можно ли подать иск к застройщику о строительных недоделках
Даже если стройка закончилась вовремя, и вы вот-вот получите ключи — не расслабляйтесь. Вам нужно внимательно осмотреть жильё до его приема.
Если на осмотре вы обнаружили в квартире какие-то недостатки, не подписывайте акт приема-передачи жилья. Письменно требуйте от застройщика исправить недочеты.
Застройщик отказывается, или вы заметили дефекты лишь спустя время? Скорее всего, придётся идти в суд. В этом случае вы можете:
- потребовать от компании устранить недочеты;
- отремонтировать квартиру самостоятельно и потребовать денежную компенсацию от застройщика.
В любом случае нужно доказать, что недостатки возникли по вине строителей. Чем меньше времени прошло с момента стройки, тем больше шансов это сделать. С этой же целью можно инициировать строительно-техническую экспертизу, но сначала лучше посоветоваться с адвокатом.
Кстати, дефект жилья тоже может быть основанием компенсации морального ущерба застройщиком.
Степан купил двухкомнатную квартиру от застройщика и не мог дождаться окончания работ! Но когда получил ключи и осмотрел квартиру — разочаровался. Оказалось, что деревянные балки перекрытий прогнулись, на балкон затекает вода. Из-за влаги появилась коррозия арматуры, испортился бетонный слой балконной плиты.
Степан потребовал от застройщика отремонтировать перекрытие и организовать нормальный сток воды. Но компания не отреагировала. Поэтому мужчина обратился в службу архитектурно-строительного контроля, чтобы зафиксировать недостатки жилья. А затем подал в суд и попросил возместить стоимость будущего ремонта и моральный ущерб.
В суде рассмотрели все доказательства и назначили строительную экспертизу. В итоге суд обязал застройщика выплатить Степану более 350 тыс. грн на будущий ремонт и 10 тыс. грн морального ущерба.
Нужно ли обращаться к юристу для подачи в суд на застройщика
Вы можете подготовиться к суду самостоятельно, если у вас есть знания и время, чтобы собрать доказательства, проанализировать судебную практику и выстроить позицию.
Но в самом заседании вы точно столкнетесь с опытными юристами застройщика. Для них такой спор далеко не первый. И они уже знают, как находить слабые места и разбивать аргументы инвестора. Поэтому шансы на победу будут намного выше, если вы тоже заручитесь поддержкой адвоката. Юрий Бабенко отстоял в суде право собственности на недвижимость для десятков клиентов
Госзакупки 
