Меню

За последние 2 года арендаторы-бизнесмены сталкиваются с одной и той же проблемой. Раньше карантин, а теперь война подкашивает украинский бизнес – многим платить аренду становится все труднее. Как быть?

Конечно, договор можно изменить или расторгнуть. Но что делать, если владелец имущества против, а долг за аренду растет? В этой статье вы узнаете, как арендатору законно защитить свои интересы во время войны.

Если война – это форс-мажор, зачем платить за аренду?

Действительно, еще 28 февраля 2022 Торгово-промышленная палата Украины опубликовала Письмо, в котором официально признала войну с РФ форс-мажорным обстоятельством. По украинскому законодательству форс-мажор освобождает стороны от ответственности за невыполнение договора. ТПП даже отметила, что это письмо можно использовать вместо сертификатов об удостоверении форс-мажора.

Так, у многих возникло впечатление, что арендатор автоматически освобождается от ответственности за неуплату арендных платежей на время войны.

Но такое представление спорно. Почему форс-мажор нельзя автоматически применить к любым ситуациям? Ответ на этот вопрос мы подробно разобрали и обосновали в этой статье. Но если коротко:

  • письмо ТПП имеет по большей части разъяснительный характер, поэтому ссылки на него будет недостаточно – большинству придется получать сертификат об удостоверении форс-мажорных обстоятельств;
  • война не будет автоматически освобождать от обязательств и ответственности – каждый случай будут оценивать отдельно. Если дело дойдет до суда, нужно будет доказать причинно-следственные связи между войной и невозможностью выполнить обязательства по договору.

К таким выводам подталкивает судебная практика, сформировавшаяся во время форс-мажорных обстоятельств из-за пандемии. Подобный кейс описан в постановлении Верховного Суда №912/3323/20 от 21.07.2021 года:

В январе 2020 года фармакологическая компания подписала договор аренды с ФОПом. По этому соглашению компания собиралась арендовать помещение в течение 35 месяцев.

Но весной начался карантин. Со временем его признали форс-мажорным обстоятельством по закону.

Уже в августе (через 7 месяцев после подписания договора) компания обратилась к арендодателю с просьбой расторгнуть сделку в связи с форс-мажорными обстоятельствами. Но ФОП на это не согласился, ведь тогда он потерял бы арендные платежи за следующие 28 месяцев.

Компания обратилась в суд с требованием расторгнуть арендный договор из-за форс-мажора или существенного изменения обстоятельств (хотя это разные правовые механизмы).

Первые две инстанции, а впоследствии и Верховный Суд отказали компании в требовании расторгнуть договор. Относительно форс-мажора судьи отметили следующее:

  • истец не предоставил надлежащие и допустимые доказательства наличия форс-мажора в спорных правоотношениях (соответствующий сертификат Торгово-промышленной палаты);
  • сам по себе карантин не свидетельствует о форс-мажоре в конкретных правоотношениях сторон – такое обстоятельство может стать форс-мажорным только, если сторона докажет, что конкретное ограничительная мера в рамках карантина не дает возможности выполнить конкретный договор;
  • чтобы подтвердить форс-мажор, нужно получить сертификат о форс-мажорных обстоятельствах – для этого нужно доказать причинно-следственную связь между обязательствами стороны и обстоятельствами (их результатом), которые не дают основание выполнить обязательства.

Несмотря на признание карантина форс-мажором, истец должен был доказать влияние форс-мажорных обстоятельств на его конкретную ситуацию.

Форс-мажор из-за войны – это совершенно новая практика для Украины. Скорее всего, в части применения форс-мажорных обстоятельств судьи будут руководствоваться опытом и наработками карантинных времен.

Поэтому слепо ссылаться на Письмо от ТПП не рекомендуем. Чтобы оценить перспективы этого механизма в вашей ситуации, советуем обратиться к опытному юристу.

Освобождение от арендной платы или уменьшение платежей – как это работает

Для аренды существуют отдельные нормы, которые позволяют арендатору-предпринимателю не платить за пользование имуществом или хотя бы снизить размер платы.

В Гражданском кодексе есть пункты 4 и 6 в ст. 762, по которым наниматель:

  • имеет право требовать уменьшения платы, если его возможность пользоваться имуществом значительно уменьшилась из-за обстоятельств, не зависящих от арендатора (подобная норма содержится и в Хозяйственном кодекс в ч. 2 ст. 286);
  • освобождается от уплаты за все время, в которое он объективно не мог использовать арендованное имущество.

В обоих случаях арендатору придется подтвердить, что он не мог воспользоваться помещением в связи с войной.

Например, предприниматель снимает кофейню. Внезапно в городе начинаются боевые действия, и выходить на улицу становится очень опасно. Кофейня стоит закрытой в течение месяца. Чтобы не платить аренду за этот месяц, наниматель может заявить о невозможности пользования помещением в связи с войной и доказать обстоятельства, на которые он ссылается.

Важно: не стоит путать «невозможность пользования» помещением с «неполучением или снижением» прибыли от такого использования. 

Полное освобождение от арендной платы не применяется, если наниматель имеет хотя бы малейшую возможность использовать имущество и получать от него хоть какую-то выгоду:

  • иметь к нему физический доступ;
  • хранить там вещи – оборудование, товары и т.п.;
  • продолжать хозяйственную деятельность, даже при сокращении персонала или часов работы;
  • не стремиться прекратить аренду – освободить помещение, передать его владельцу, исключить запись об аренде из реестра прав на недвижимое имущество.

Такова позиция Верховного Суда в многочисленных постановлениях: от 20.10.2021 года по делу № 911/3067/20, от 22.05.2019 года по делу № 914/1248/18, от 08.07.2021 года. Такого же мнения придерживается Большая Палата Верховного Суда в постановлении от 08.05.2018 г. по делу № 910/7495/16.

Доступ к имуществу сохранился, но возможность пользоваться им «существенно уменьшилась»

Если доступ к арендованному помещению у вас есть, но полноценно использовать его невозможно – попробуйте уменьшить арендные платежи. Именно этот механизм заложен в п. 4 ст. 762 Гражданского кодекса. Для этого необходимо доказать, что ваша возможность использовать имущество существенно уменьшилась.

Что означает такое «существенное уменьшение»? В каждом случае это будет определяться отдельно. Актуальная практика еще не сформирована.

Мы можем только предположить, как именно суды будут определять обстоятельства, которые частично исключают использование имущества. По нашему мнению, это может быть введение комендантского часа, угроза вооруженных атак и т.д.

В любом случае арендатор должен доказать, что арендуемое помещение невозможно использовать в полном объеме из-за обстоятельств, за которые он не отвечает. Кроме того, ему нужно подтвердить причинно-следственную связь между этими обстоятельствами и «существенным уменьшением» возможности пользоваться имуществом.

Идеально заручиться поддержкой профессионального юриста. Именно он сможет проанализировать вашу ситуацию и доказать все необходимые обстоятельства.

План действий: как не платить арендную плату или уменьшить ее

С войной вы поняли, что «не тянете» аренду и хотели бы, как минимум, пересмотреть размер платежей. Для этого есть два пути.

Первый – договориться. Предложите арендодателю изменить условия аренды. Для этого обратитесь к нему с письменным обоснованным предложением. Объясните, как повлияла война на ваше положение дел: почему вы больше не можете пользоваться помещением и вносить платежи, как раньше. Если владелец имущества согласится, обязательно зафиксируйте новые условия в дополнительном соглашении к договору аренды.

В случае отказа арендодателя от пересмотра условий аренды можно пойти вторым путем – обратиться в суд.

В иске вы можете потребовать уменьшения арендной платы или полного освобождения от нее. Конечно, для этого вы должны доказать обстоятельства, которые не дают вам полноценно использовать помещение.

На случай судебных баталий наш совет остается неизменным – подключайте опытного юриста. Тогда шансы на получение желаемого результата будут гораздо выше.

Комментарии:

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Подпишись и следи за свежими публикациями